Page 103 - The 10th Graduate Integrity Conference Proceeding


่
ึ
ั
ู
ํ

ี
ั
ิ
ึ
ิ
ุ
ิ
ศกษาการวเคราะหการกระจายตวของอาคารพักอาศยบรเวณสถานสุขมวท ซงไดทาการรวบรวมขอมลท ่ ี
ี
ื
ั
ี
่

่
ิ

ั
ี
่
ั


่
ี
ิ

เกยวของ และแบงเปน 2 สวนหลก คอ งานวจยและบทความทเกยวของภายในประเทศ และงานวจยและบทความทเกยวของ
ี
่

ตางประเทศ
ิ
4.5.1 งานวจยและบทความทเกยวของภายในประเทศ
่

ี
ั
่
ี


ู
ํ
Robert Cervero and Michael Duncan (2002) ไดทาการศกษาผลกระทบตอมลคาท่ดนของระบบ
ึ
ี
ิ
ี


่

Rail Transit Services ใน Los Angeles County กลาวคอ ลอสแอลเจลิสเปนเมืองใหญทประสบปญหากบความเสือมโทรม
่
ั
ื


ิ

ดานจราจรทมีความหนาแนนสูงทาใหเกดปญหาดานการจราจร ดานมลพษทางอากาศมความรนแรงจากจานวนรถยนต

ี
ี
่


ุ
ิ


ํ
ํ

ิ
่
ี
้
ึ
ิ
ั
ี

้
ึ
่
ทมจานวนเพมขน สงผลใหเกดการพฒนาโครงการระบบขนสงมวลชนขนาดใหญทมความเรวสูงขน ผลการศึกษาพบวา
ี
่
ํ
ี

็
ั
ั
ี
ิ

่
ั
ี

่
ี

ิ



ั
่
การพฒนาระบบขนสงมวลชน สงผลใหมีการปรับตวของมูลคาทดนในระดบทแตกตางกนในแตละเสนทาง พบวาทดนประเภท

ี



ี
ี
่
ี
ื
่
ิ
ํ
ู
ทอยอาศยทขยายเขาใกลสถานีรถไฟใตดนจะมผลกาไรทมากขึน สวนการใชประโยชนทดนในรปแบบอน ๆ กลับมแนวโนมท ี ่
ู

ั
่
ี
้
ิ
่
่
ี
ิ
ู

่
ื
ี
ิ
ี
่
ิ
่
ี


้
่
ื
้
่
ื

ั
่
่
ี
ี
ี
ํ
ื
่
ี
่
ู

ู
้


ตาลง แตพนททมีมูลคาทดนสูง คอ พนทดนทอยในบรเวณสถานีเชือมตอ แตในขณะเดยวกันมลคาของพนทอยอาศยทอย ู 
ี
ั
ี
ี
ี
่
่
ื
่
ู
ี
ิ
ี
่
ี
ุ
ํ


ใกลสถานรถโดยสารประจาทางมราคาทีไมสูงมากนก สวนทดนเพอพาณิชยกลับมมลคาทดนทสูงมากกวา สาเหตอาจเกิดมา
่
ิ

ี

ู
ํ
่
ั
้
จากทเมืองลอสแอลเจลลิส นน มีสถานีรถโดยสารประจาทางจํานวนมากกระจายอยรอบเมือง
ี
่
ี

ิ
4.5.2 งานวจยและบทความตางทเกยวของตางประเทศ
ั
่


่
ํ
สุนศา เครงกาเนด (2554) ไดทาการศกษาผลกระทบเนืองจากการพฒนาระบบขนสงมวลชนขนาดใหญ 
ั
ิ

ึ
ํ
ิ
ึ
ิ
ี

่
ี
ุ
ู

ี
่

ทมผลตอมลคาทดนในกรงเทพมหานคร กรณีศกษารถฟาบทเอส จากการศึกษาพบวาการกอสรางระบบขนสงขนาดใหญ 

ี

ี

ํ

ี
่
ู

้
ื
่
ี

ื


ี
ี
้
่
่
ี
่


ิ
ิ
สงผลตอการเพมขึนของมูลคาทดน โดยทาใหเปนพนทมมลคาสูง ตลอดจนเปนพนททเหมาะสมตอการลงทุนเปนอยางมาก
้
ั
้

็
่
ี
็


ี
ี
้
ื
่
ึ

อกทงยงไดเปรียบในการเขาถงพนทตาง ๆ ดวยการบริการทขนสงสาธารณะทสะดวกสบายและรวดเรว แตอยางไรกตามพนท ี ่
ื

้
ี
่
ั

้
ั

ี
่
ั
ี
ั
ี
่
ั
ื
้
้

่

ื
เหลานนมการพฒนา ในพนทอยางไรทศทาง เนองจากขาดการจดการพืนทอยางจริงจง
ิ


5. อภิปรายและขอเสนอแนะ
อภปรายการศกษาการวเคราะหมูลคาทดนจากการกระจายตัวของอาคารพกอาศยและบริการสาธารณะ ตามแนว
ิ
ิ
ั
ิ

ี
ั
่
ึ

เสนทางรถไฟฟามหานครสายเฉลิมรชมงคล กรณีศกษา สถานสขมวท ไดดังน ี ้
ุ

ุ

ิ
ี
ึ
ั
5.1 การเปลยนแปลงของราคาทดนบรเวณพนทโดยรอบสถานสขุมวท
ิ
่
ิ
ี
ุ
ี
ี
้
่
ื
่
ี
ิ


ิ

่
ตงแตสถานีกอนเปดใชบรการ จนถงเวลา ปจจบน สรปไดวา คาเฉลียราคาทีดนบรเวณสถานีสขมวท ตงแตชวง


ุ
ั
้
ิ
ิ

ุ

่

ั
้
ั
ิ


ุ
ุ
ึ
่
่

ึ



่

ึ


ป 2539-2542 ซงเปนชวงเวลากอนการเปดใหบรการ ถงชวงป 2551-2554 ซงเปนชวงหลังเปดใหบรการ พบวา คาเฉลียราคา
ิ
ึ




ิ



็
้
ทดนบรเวณพนทโดยรอบสถานีสุขมวท มีอตราการเปลียนแปลงขึนลงอยางเหนไดชัด ซงเปนผลมาจากในชวงแรกเกิดสภาพ
่
ื
่
ี
ิ
ุ
้
ึ

่

ั
่
ี

ิ
ิ
ี
ี

่

ั



ั
วกฤตของเศรษฐกจชะลอตว ชวงป 2540 อนเนองมาจากภาวการณแขงขนในตลาดโลก (หรอเรยกอกอยางวาเขาสูภาวะฟอง

ิ
ื
ั
ิ
ื





่
ิ

ู
ิ
ิ
สบแตกของประเทศไทย) สงผลใหสภาพทางเศรษฐกจทุกประเภทแยลง แตพอชวงป 2544 สภาพการณทางเศรษฐกจเรมฟน


ั
ั
ั
ตวกลบมาดีขน กลบมาในชวงป 2549 สภาพการณทางเศรษฐกจแยลงอกครง สงผลใหการปลอยสินเชือของธนาคารพาณิชย 
่
้
ี
ึ



้
ิ
ั
ํ
่
ิ
ิ
เรมหดตวลง ราคาน้ามนทีสูงมากขน ความผันผวนในภาคการเงน อนเนองมากจากความผันผวนในภาคการเงนของ
ื
่
ึ
ั
ิ
ั
้
่
ั

ั
สหรัฐอเมริกา อกทงในชวงป 2554 ประเทศไทยไดเกดวกฤตการณนาทวมครงใหญ การทารฐประหาร และปญหาความไมสงบ

ํ

ั
ี
้
้
ั
้

ิ
ํ
ิ


่
ึ

ภายในประเทศ จนมาถงชวงป 2555-2558 เปนตนไป ซงเปนชวงเวลากอสรางขยายสวนตอของสถานี พบวา เปนชวงท ี ่
ึ







ี
ิ


ั
ี
ั
ิ
ั
ํ
่
ี
ั

ื
้
ึ
ิ
เศรษฐกจกบมาดขนแบบกาวไปขางหนา มีกาลังในการพฒนาและมแนวคดรูปแบบใหมในการพฒนาราคาทดน คอ การพฒนา

ิ
ั

ั
้
ี
่

ั

ิ
้
ู
ื
ั
้
บรเวณพืนทระบบขนสงสาธารณะทางรางขึนใหมีอาคารพกอาศยตงอย เพอตอบโจทยในการใชชวตกบระบบขนสงสาธารณะ
ี
่
ิ

ึ
ั
ิ
ี
้
้
ึ
ั
ี
่
ึ
ิ
สงผลใหการพฒนาราคาทดนมปรับตวขน ซงผลทไดนนจะตรงกับแนวคดของ Balchin & Kleve (1982 อางถงใน สุนศา เครง 
่
ั
่
ี
ู
่
ี
ิ
ี
ั
ิ
ื
่
่
่
ิ
กาเนด, 2554) ทกลาวไววา ในเรองของทาเลทตง รปแบบ และประเภทของการใชประโยชนทดนจะพจารณาจากความ
ํ

ี
ํ


้
ึ
่


ี
ึ

ึ
่


สะดวกสบายในการเขาถงระบบขนสงสาธารณะ เขาถงแหลงงาน และเขาถงสาธารณูปการตาง ๆ ใหมากทสุด ซงจะทําให 
ึ
้
ั
ี
่

ึ
ู

ิ
ิ
ี

ี

่
ั

้
ิ
ั
้
ั
เหมาะสมแกการลงทุนในพืนทนนเปนอยางมาก อกทงยงทาใหมลคาทดนเพมขนอกดวย โดยสงผลใหเกดการกระจายตวของ

้
ี
ํ
่
อาคารพักอาศยขน เนองจากมการจบจองพนทใหใกลกบบรเวณสถานีสุขมวทใหไดมากทีสุด ในการสรางโครงการอาคารพัก

ั

่
ื
้

่
ุ
ึ
ั
ั
่
ี
ี
้
ื
ิ
ิ

ั

ั
ู


ั
ํ
้

ุ

ั
ู
ั
อาศย ทาใหมลคาอาคารพกอาศัยในแตละชวงทกระจายตวอยนน ราคาของหองชดและลักษณะหองชดมความแตกตางกน
ี
ุ
่
ี
ั
(ลกษณะเฉพาะของอาคารพักอาศย) ขนาดพนทโครงการ จานวนหองชด ความสูงของอาคาร มความแตกตางกน (ขนาดของ
ุ
ั
่
ี
ํ
ั
ี
้
ื
94